鼎金投资多地国资平台出售房产“变现” 业内：出售不等于“抛售”

　　近日，“西昌发布”官微信息显示，受西昌市房地产事务中心委托，四川公信拍卖有限责任公司将对144套住房，面向社会依法进行网络公开拍卖。

　　不仅仅是西昌市，北京、广州、福州等地方“国资”平台在今年也都有公开出售房产的案例。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“国资平台出售房产一般有以下目的，包括维持经营业绩的考虑、处置债权资产、对现金流需求增加和盘活存量资产。但是，需要注意的是，国资平台公开拍卖房产，是通过公平公正公开的方式，在确保国有资产不流失的同时，还能最大程度保值增值，所以并不能解读为抛售。”

　　多地国资平台挂牌“卖房”

　　根据拍卖公告信息，西昌市上述即将拍卖的144套房源，包括“西昌市礼州中学住房35套住房资产包”“西昌市袁家山黄堡路桂苑小区住房69套住房资产包”和“西昌市西城东城住房40套住房资产包”，这些“资产包”大多为经济适用房、保障房等。以“西昌市礼州中学住房35套住房资产包”为例，其房源最大面积107.62平方米，最小面积33.10平方米，平均起拍价为3017元/平方米。

　　四川西昌国资平台出售房产并非个案。11月5日，福州市公共资源交易网发布一则公告，福州市长乐区领航土地房屋开发有限公司，拟于11月21日公开拍卖长乐区共51套市场化商品房，房源总价从44.7万元到153.6万元不等，平均单价11041元/平方米。

　　此前，福州市公共资源交易网还显示，受福州市土地发展中心委托，拟对该中心持有的302套住宅以电子竞价方式公开挂牌转让。上述302套住宅均为空置状态，房源不动产权证已办理，平均单价约20078元/平方米。

　　今年9月，北京产权交易所信息显示，北京天恒置业集团旗下公司挂牌出售111套房产，转让底价从106万元-1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元，涉及西城区、海淀区、朝阳区、房山区等多处房源，其中部分是天恒集团开发项目的剩余房源，还有其用于出租的房产。

　　此外，在广州、烟台、淄博等多地，均出现国资平台挂牌“卖房”的现象，涉及广州机场建设投资集团、广州地铁集团等，其中有房产、店铺以及车位资产。

　　资产变现、盘活成背后动因

　　地方国资为何公开出售房产？李宇嘉分析称，比如西昌出售保障房的案例，其出售部分经济适用房或销售型保障房，在分配过程中可能进度较为缓慢，导致国有开发企业资金被占用。为缓解资金压力，地方国资因此选择拍卖资产。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟认为：“地方国资平台挂售房产应该具体问题具体分析，大致可以分为以下几类：第一，属于地方建筑公司，由于开发商拖欠工程款只能通过出售‘工抵房’来变现；第二，国有公司自身运营不佳或陷入亏损，出售房产回笼资金；第三，国资平台‘退房’，处理房产类的非核心资产；第四，国资与民营企业前些年合作拿地、合作开发，在民营企业爆雷后，这些合作房源出售变现。不管是哪种类型，出售房产的目的在于实现资产变现，进一步盘活存量资产。”

　　此外，李宇嘉进一步补充表示：“当前，多个省份积极推进国有‘三资’改革，即国有资源资产化、国有资产证券化、国有资金杠杆化。对于房地产来说，其既是资产，也是优势资源，但中短期内资产价值持续下行，盘活的路径自然就是出售。”

　　业内：并非“抛售”，个案影响有限

　　今年以来，随着地方国资平台频频出售房产，市场上也有关于“国资平台抛售房产”的声音，对此，业内专家解读称，出售不等于“抛售”，个案对市场影响较小。

　　李宇嘉表示：“一般来讲，国企平台拍卖的房产，属于大宗交易，一定要上第三方资产交易平台（或三资平台），发布大宗交易公告、披露资产信息，包括资产位置、起拍价、产权信息等，施行公开竞价交易，才能确保公平公正公开，并确保在国有资产不流失的同时，还能实现价值最大化和最大程度地保值增值。因此，不存在一上平台就打折出售的情况，一开始一定是按照评估价来挂牌，当无人出价流拍时，就按照拍卖逻辑进入第二次拍卖，才会有价格折扣。”

　　“如果国有企业大幅打折出售房产，会涉及国有资产的流失，所以‘抛售’的说法并不准确。”张宏伟补充说。

　　比如，今年上半年处于亏损状态的天恒集团，在9月份挂售111套房产，其中转让底价超过1000万元的有三套，全部位于北京市西城区。总价最高的是大红罗厂街3号院一套84.7平方米的两居室，转让底价为1396.89万元，单价16.5万元/平方米。就转让底价来说与市场价水平接近，比如，链家二手房交易平台显示，大红罗厂3号院近两年出售最高价为17.4万元/平方米，最低价为15.6万元/平方米。

　　而对于国资平台拍卖房产对市场的影响，李宇嘉表示：“就单个案例来说，由于规模较小，对市场影响比较小。不过，近期种种迹象表明，当前楼市下行，除了开发商、二手房业主以外，突然之间多了一些房源供给主体，包括实体企业、上市公司、政府平台。同时，现在二手房市场挂牌量继续攀升，二手房价格持续下跌，交易周期拉长。整体来看，如果房源供给主体多了，尽管个案的量不大，但加总起来房子数量就多了，这可能会对市场造成一定影响。”

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